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从2019年下半年开始，王浩的房地产企业为了达到主管部门要求的负债率指标，开始控制负债。“一些地区公司债务低，现金流充裕，但集团仍要求地区公司提前偿还贷款。银行不高兴，地区公司只能一个个打电话沟通。”
他当时并不理解公司的保守做法。截至2020年8月20日，住房和城乡建设部、央行共约谈12家房企，抛出住房融资三条红线(又称“新融资规定”):1。不包括预付款后资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金负债率不到1倍。根据踩红线的不同情况，每个房地产企业分为红、橙、黄、绿四个等级。
参加会议的金茂、保利、中海、华润、华侨城，都是金融界最健康的绿房子。根据新的融资规定，温室企业可以在次年增加15%的融资规模，王浩的公司就是其中之一。
此时，他突然意识到。到目前为止，高财务杠杆已经成为大多数房企的标准。8月13日，阳光城集团执行副总裁吴建斌在博鳌房地产论坛上指出，房地产的高财务杠杆不能降低。一是没有这个条件，二是没有这个理由。
但是，新的融资规定来了，留给房企的时间不多了。"监管要求9月30日，房地产公司必须拿出一个降档计划."福建一家房地产公司的副总经理罗林说。
在房地产企业中期业绩会上，“如何应对新的融资规定”成为房地产企业负责人必须回答的问题。杠杆高的表示必须积极降低杠杆。财务状况良好的“好学生”不会自满，并承诺继续控制自己的债务。
但一个共识正在形成:黑马地产企业短期内很难在弯道超车。
山雨欲来风满楼
在三条红线的标准下，所有踩线的房地产企业归为红色档，踩两条线的归为橙色档，踩一条线的归为黄色档，不踩一条线的归为绿色档。
“制定红线标准的财务数据以2019年财务报告为准，而非2020年中期报告。原因有二:一是一些房企在新融资规定出台时还没有发布2020年中期报告，二是疫情有财务数据。影响，2020年中期报告的不佳表现是制定新法规的标准。”金地集团江苏地区副总裁郝强说。
按照这个标准，2019年销量排行榜前30名中，恒大、融创、绿地、R&F、金科，华夏幸福排红，中良，阳光城排橙，碧桂园、万科、新城排黄。绿摊有保利、中海、招商蛇口、华润、金地、华侨城、金茂，但也有少数私企，比如龙湖、世茂。
各房企在2020年中期财务报告中发表了意见。
凯撒管理层表示，其净负债比率已从去年底的144%降至今年年中的130%,并希望在年底前降至120%;龙湖董事长吴亚军表示，不会因为没有踩上三条红线而沾沾自喜，会进一步坚持金融自律，稳步发展。
“三条红线与我们无关，”山东一家小房企的董事长说。小户型房企本身不规范。它通常与专业金融机构没有交集，很难从那里获得贷款。“我们在当地。领先的住宅开发项目总价值4.5亿元，但不能向四大行贷款，只能向当地城市商业银行贷款一点。”
早在融资新规“山雨欲来”之前，房地产行业就已经“顺风顺水”。
平安银行的一位员工表示，从去年底开始，平安银行以下的房企开发贷款可以继续，而且
继续热捧高周转
不管新融资规定的监管规则是什么，房企都要拿出解决方案。
吴建斌在博鳌房地产论坛上说，房企无非三个杠杆，经营杠杆、财务杠杆、合作杠杆。“经营杠杆要求房企高营业额，财务杠杆意味着高负债率，而合作杠杆则是与其他房企合作发展。减少自己的资本支出。”
新的融资规定以财务杠杆为目标，合作开发成为目前大多数房企的发展策略。最有效的出路是不断提高运营杠杆，继续高周转运营。这意味着房地产企业需要在——这个高周转的最后一个环节的销售上再接再厉，销售回报的增加同时可以降低房地产企业的财务杠杆。
近几年一直以质量著称的龙湖、绿城，纷纷投靠高换手率阵营。
绿城2020年中期报告显示，其从征地到建设、开业、股东投资回报、交付的周期分别同比增长24%、10%、14%和5%。龙湖首席执行官邵表示，在过去两年里，龙湖项目的离职率越来越高。现在从征地到开盘基本能保持4-8个月，快的话五六个月就能实现开盘销售。
一家以狼性销售著称的房地产龙头企业也是如此。该房地产龙头企业郑州分公司员工表示，自2019年11月和12月以来，公司要求非营销线的每个人都要卖一套房子。今年2月以来指标涨到卖两套给大家，但是大部分人都不达标。“市场太不景气了。”
中期报告数据显示，目前除恒大、世茂、龙湖、万科等领先房企销售外，其他中小房企销售均同比下降。例如，R&F上半年股权销售510.6亿元，同比下降15.21%；2010年上半年-11684年，销售额419.33亿元，同比下降35.02%。
由于缺乏销售回报，监管无力扩大负债，一些现金流紧张的房地产企业早就开始少占土地，甚至没有土地。
公开资料显示，2019年7月底R&F在公司内部下发了明确文件，下半年基本没有拿地，重点是促销。2020年上半年，R&F购买的土地储备权的实用面积约为243万平方米，相当于去年同期的21%。
在房企部副总经理Rolling看来，很多房企高负债是因为拿了很多地。“如果大部分是可以马上开发的住宅用地，压力不大。如果是文化旅游、商业酒店用地，或者是尚未确认的土地，开发销售的周转速度太慢，资金压力很大。”
对于开发周期较长的非居住用地，处理方法之一是尽快剥离。比如恒大最近集中卖了200多个商业地产项目。
干脆不做并购了
看现在的房企，基本上有两个指标，一个是融资成本，一个是土壤储量多少。如果一个房企融资成本极高，土壤储量低，那么在目前的情况下可能会被洗牌。出去。”中信信托的一位房地产业务人士对此进行了评判。
何进一步表示，中小房企也可以通过财务杠杆扩大土地储备和销售规模，实现弯道超车，但在新的融资规定下，基本不可能。“未来的形势只能更强。越弱越弱，房地产行业集中度越高。”
Kerri数据显示，2019年十大房企市场份额为28.2%，同比增长1.3个百分点，百强房企市场份额增长5.4个百分点，达到72.1%。
国家统计局数据显示，2019年商品房销售159725亿元，同比增长6.5%，明显低于2
比如万科7月31日与泰和签订协议，规定泰和必须先解决其债务问题，然后万科再投资入股。世茂对傅生集团实行托管，而不是合并，不为傅生集团增加信贷，也不对傅生集团的债务负责。
上述山东小房企CEO表示，一家距离红线有点距离，融资保证金大的龙头房地产企业，实施了以下并购方式:一家房地产项目公司没钱，寻求资金帮助。房地产企业收购对方时，不先付款，而是并入体，然后用自己的信用额度取得贷款，再用贷款支付对方的并购资金。
虽然此举占用了房地产企业的融资额度，但并不影响并购期间自身的现金流。还有一些房地产企业干脆放弃并购的机会。
某房地产总公司郑州分公司员工透露，洛阳某项目合伙人有地但缺钱，于是找该房地产公司郑州分公司寻求合作，两人一拍即合。“于是郑州分公司向华北某上级公司寻求3亿元资金支持，华北地区回复:‘我们没钱，你得想办法’，然后项目合作就黄了。”
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