今天，我想集中说一说那些已经大涨过且处在暂时高位的城市，这些城市现阶段都不适合高位接盘！大家一定要提高警惕！
1
深圳
中原地产数据：2021年5月，深圳新房成交2677套，环比下滑23.6%；二手住宅成交3027套，环比下滑37.9%，这也是近一年来深圳二手住宅成交量的最低点。
深圳调控后的市场可以说是：断崖下跌、彻底入冬！
但是政策并没有就此停手，而是还在穷追猛打。
5月6日，深圳建行上调房贷利率，首套二套分别上调15BP和35BP，紧接着其它国有大行和股份制银行也一并跟进。
5月25日，深圳落户政策收紧，执行多年的大专直接落户取消。
5月27日，规定新房分批开盘不得涨价，不得借装修抬价。
5月28日，新引进人才停止发放租房和生活补贴。
6月2日，深圳市地方金融监管局对辖内9家从事赎楼担保业务的公司进行监管约谈。
深圳刚上任的新领导就是有魄力有能力，严打炒房、收紧落户，取消人才补贴，接下来极大概率就是推行房地产税试点，大家拭目以待吧。
深圳二手房指导价出台后，不仅打压了二手房成交，更重要的是直接导致新房和二手房之间的倒挂价差缩小，所以二手房冷，一手房也冷，而且信贷收紧、房票难拿，又抓了深房理这样的典型杀鸡儆猴，现在的深圳已经不仅是房住不炒，而是房不住也不炒。
深圳现阶段的操作就是：纯投资坚决不能入，只要不是露宿街头的刚需也要观望为主，因为接下来深圳会阴跌，跌到啥时候没人能预测，关注每月成交量即可。
2
上海
上海这轮小牛市的最高潮出现在2021年1月，二手住宅成交量4.4万套。随着1月21日的重磅调控之后，成交量直线下滑。3月3.9万套，4月2.4万套，5月2.5万套。
上海市场现在观望气氛浓厚，买家不肯出手看跌后市，卖家高傲不肯降价，僵持博弈的结果就是市场快速冷却。
接下来的下半年，上海二手房成交量还会继续下滑，跌破2万套，四季度跌至1.5万套左右。
3月16日上海中考改革之后，上海学区房成交量和价格下跌明显。上周我咨询了两个熟悉的徐汇学区房中介，一个链家一个太平洋，这两大品牌绝对是上海市场占有率的top2。链家这个店4月、5月分别只成交了3套学区房，而去年下半年行情好的时候，一个月至少10套以上。
目前上海的学区房价格，不论单学区、双学区还是一贯制，基本都已经下跌，平均跌幅10%左右。
上海现在最火的就是新房市场，因为限价倒挂明显，三分之一的新盘会触发积分排序摇号，而且摇号制度还在不断
目前上海只适合打新盘，二手房和学区房通通不要买，因为现在是这轮牛市的最高点，急需入住和读书的朋友最早年底入手，明年上半年也可以，到时候价格一定比现在便宜。
3
广州
广州这轮上涨不是最晚的，但却是调控最晚、力度最弱的，而且始终暧昧不清。
去年7月15日深圳调控之后，广州南沙黄埔天河开始明显上涨。但是直到2021年4月，广州才开始出台调控，而且第一次4月2日的调控实质性内容仅仅只有一条：人才购房限售年限从2年延长至3年。根本起不到震慑的威力。直到住建部约谈之后才在4月21日重新出台了力度适中的政策：针对9个区增值税免征年限从2年延长至5年，剩下2个区不执行。花都、从化虽然是郊区，不是楼市热点区域，但是这种调控模式，全国罕见，从没有一个城市在收紧调控的时候是分区调控的。
6月8日《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》发布，其中有3条是在明显放松：二手房贷款最长期限由20年调整至30年；楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年；人才购房申请公积金贷款的，享受本市户籍职工待遇。
广州在楼市大涨的当下，还在出台宽松政策，恰恰说明了对楼市的暧昧和怜惜。横向比较就非常明显了，上海、深圳、北京的调控永远都是一刀切，不管刚需还是投资，通通压制下来，先给楼市降温才是当务之急，而不应该是一边喊打一边安抚。
2021年5月，广州二手住宅成交量为10524套，环比4月下降34.33%。新房成交10220套，环比下跌5%。
广州楼市目前已经开始逐步降温，再叠加这波疫情的冲击，下半年楼市必定下行。广州的新房限价没有明显优势，所以，新房二手房建议都以观望为主，现阶段没必要高位接盘。
4
北京
北京去年上涨最晚，涨幅也是一线最小的，所以今年降温不明显。北京的优势在于，对房价管控极为精准，一有风吹草动，就会及时出手干预。
根据北京市住建委数据，5月北京二手房网签量为18838套，环比4月下降5.4%；新房成交4781套，环比大降35%。
北京今年的小阳春已经结束，接下来的成交量会逐步走低，下半年会比较平静。
对于北京来说，未来几年可能都不会有楼市的重大利好，只会收紧不会宽松。北京楼市会越来越趋同于长沙，房住不炒将是北京撕不掉的标签。北京会更适合于刚需和改善，纯投资会越来越艰难。
5
合肥
2021年4月5日，合肥重磅调控，滨湖、政务、高新和指定学区房限购；小学6年一学位，初中3年一学位；暂停公司买新房二手房；法拍房限购；新房认筹比大于1.5的必须摇号，产证限售3年；严查贷款资质严查首付来源严查经营贷抵押贷流入楼市。
合肥的调控立竿见影，4月当月就量价齐跌。
合肥现在的市场行情是二手房开始冷却，但打新热潮依旧。从去年开始的这轮牛市，合肥涨幅很大，尤其是滨湖、政务、高新区和学区房，目前这些板块已经大涨过的二手房不要接盘，而之前没有涨过的其它板块，刚需可以入场。另外，限价新房可以参与。
合肥这次调控效果还是显著的，接下来不可能再有明显上涨了，否则还会有政策随时出台。
6
成都
3月22日，成都调控时提出要建立二手房成交参考价格。5月14日，全网下架了单价3.93万元/平以上的房源。5月28日，二手房成交参考价格正式发布，首批公布了201个小区的参考价，相对于市场价来说平均打了7-8折。这个参考价格后续还会调整增加，并半年更新一次。最为重要的是各商业银行会按照这个参考价格发放按揭贷款。
成都这个参考价力度有多大，我们看两个例子：
锦江区攀成钢豪宅标杆楼盘仁恒滨河湾，4月份一套建面约179.4㎡的房源挂牌总价930万，均价5.18万元/平，而本次二手房参考价为：3.79万元/平，直接打7折。
还有高新南金融城的誉峰二期，4月贝壳挂牌价为5.1-6.6万元/平，而本次二手房参考价为3.75万元/平，相当于打了5.6-7.3折。
下阶段，参考价格显著低于市场价的楼盘，千万不要高位接盘，尤其是一些涨幅明显的豪宅和学区房。参考价格与市场价接近的楼盘，纯刚需可以入。
成都新房限价倒挂严重，接下来有钱有资格的朋友，还是重点放在打新上。二手房纯投资不建议入场，因为不会再涨了。
7
宁波
2020年，宁波调控了3次，房价依然上涨。2021年4月被住建部约谈后，才于4月16日出台比较有力度的调控政策：限购圈从240平方公里扩大至990平方公里：非户籍限购圈内买房只认社保不认个税；暂停企业限购圈内购房；严查首付贷、经营贷、消费贷。
紧接着，5月10日正式兑现承诺发布了9个热点学区112个小区二手住房交易参考价格，相比于市场价打7-8折。
两次调控之后，宁波二手房降温明显，市六区2021年3月、4月、5月二手房成交量分别为7643套、7077套、4182套，5月环比4月大降41%。二手房价和学区房价也有了明显松动。
现阶段，宁波二手房不是入手时机，建议观望，新房也只适合入手倒挂新盘。
8
环沪、环深
环沪和环深的城市上涨，历来都是必定跟随上海和深圳脚步的。
深圳从2019年双11取消豪宅税之后大涨，东莞就开始跟风上涨，深圳2020年715调控后，东莞又向上冲了一波。几次调控之后，东莞这轮牛市已经结束，接下来就是横盘，没必要再入手了。
佛山在广州的外溢辐射之下，于2021年初开始明显上涨，主要是东部临广的千灯湖、北滘、陈村等板块跳涨严重，而西部的三水、高明基本没涨。目前来看，
环沪的花桥年后开始跳涨，尤其是地铁11号线和s1线沿线的楼盘涨幅最大，比如紧靠上海安亭的凯德都会新峰和凯德都会晶彩，去年底价格才2万出头，现在成交价已经涨至3万。花桥这波释放完，也就接近尾声了，现在想要入手花桥，已为时晚矣。
年初以来，嘉兴楼市持续火热。3月15日、4月29日两次调控之后，楼市开始降温。5月份二手房成交量相比4月已经腰斩，量下来了，价格也不会再涨。整个嘉兴也不是都有价值，上海投资客可以考虑嘉善，杭州投资客可以选择海宁，平湖和海盐价值不大，不要考虑。
9
西安、南通、苏北
连涨5年的西安，调控次数不少，但是效果不明显。2021年3月30日发布的调控政策承诺将出台二手房指导价，而且之前已经有深圳、成都、宁波作为榜样了，因此西安出台二手房指导价不可能爽约，只是时间问题。所以，目前入手西安二手房要谨慎，涨幅明显的暂缓买进。
借助沪苏通铁路和上海第三机场的利好，南通房价已经连涨3年。4月8日，住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通。前四个城市都出台了强有力的调控政策，而且房价涨幅明显降温，只有南通诚意欠缺。4月22日南通颁布的调控政策，没有一条有杀伤力的实质性内容。不过南通目前房价已经明显透支，并且主要以本地人炒作为主，接下来入市要千万谨慎。
这几年，徐州、淮安、宿迁、连云港、盐城苏北五市的房价涨幅已经盖过苏南的苏锡常。目前苏锡常已经熄火，苏北还在向上冲刺。苏北的上涨主要是四大因素：棚改量大、地王频出、没有调控、学区房炒作。今年下半年苏北还是会继续上涨，明年大概率会逐渐平稳。
10
操作
今年开始，全国所有调控城市的标配都是严查首付贷、经营贷、消费贷。所以，在这些城市买房，一定要至少提前半年开始规划流水和准备首付。比如上海各银行就要求买房前6个月就必须已经持有80%的首付款，外债和非直系亲属借款一律不行。
其次，买房前千万不要申请其它的消费贷、信用贷以及信用卡大额分期，否则按揭申请会被拒绝。
最后，今年一线和强二线基本都会熄火，明年会有一些三四线城市轮动上涨。牛市的尾声，最重要的就是多多搞钱，并认真梳理政策创造房票贷票，耐心等待下一个轮回！
我知道有人会说没有下一个轮回了，请相信我，会有的！
来源：柯谈地产观
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