10月8日是替换旧抵押政策和新抵押政策的日子，这影响了全国买家的心。根据央行先前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，它显示：
从10月8日起，新发行的个人住房贷款利率将通过加上最近一个月同期的贷款市场报价利率（LPR）的点来形成。
第一笔商业个人住房贷款的利率不得低于同期的LPR，第二套商业个人住房贷款的利率不得低于同期的LPR加60个基点。
另外，购买商品房的利率不得低于相应的LPR加60个基点。
在《 21世纪经济报道》中，据了解，上海是全国抵押贷款利率最低的城市，在抵押贷款利率改变后，其5年LPR没有增加一点，而是第一个套房减少了20点。在业界出乎意料。
减点只是暂时
《 21世纪经济报道》从上海的两家高级国有银行和证券交易所高管获悉，在抵押贷款利率与LPR相关之后，目前上海实施的抵押贷款利率最初是第一套个人利率。住房贷款利率不低于同期LPR减去20个基点，两套个人住房贷款利率不低于同期LPR + 60个基点。
诸多上海银行业人士表示，减点只是暂时的，未来会逐步调整到相应期限LPR之上。
根据9月20日发布的5.5％LPR（5.5％）的结果，第一套房的抵押贷款率为4.65％，第二套房的抵押贷款率为5.45％。
通过将最近一个月的相应时期的贷款市场报价利率（LPR）的点加起来，得出新发行的商业个人住房贷款利率。
这次，出乎意料的是，上海没有加点，而是减少了点，因此在一定程度上，首次住房贷款利率甚至低于以前。此前，上海银行实施了第一套最低基准利率5％，即4.655％。换句话说，新政实施后，最低利率可能会降低0.005个百分点。
“第二套房更加符合这一想法。最初认为第一套房基于全国最低水平4.85％。在这种情况下，上海抵押贷款利率正在上升，”一位股票执行高管表示。
一家国有大银行上海分行高管告诉《 21世纪经济报道》，这与当前的上海抵押贷款政策联系在一起。 “上海抵押贷款一直很特殊，需要过渡期，因此张开嘴是可以理解的。”
但是，如何实施新的抵押政策是根据每个银行的具体安排是否在当前4.65％的水平上增加一个点。一般来说，国有银行有足够的资金和较低的贷款利率，这可能更接近最低限度。
不过，虽然今日是换锚之日，多数银行目前尚未执行新政。一位国有大行上海分行房贷客户经理对记者表示，尚未接到今日如何更改房贷利率政策的通知。
全国14个典型城市利率一览：首套房百万贷款月供多6元
宜居研究院对全国14个典型城市进行了抵押贷款计算。这14个城市包括：4个一线城市，北京、上海、广州和深圳；7个二线城市，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三线和四线城市，无锡、珠海、佛山。
在上述14个城市实施LPR贷款利率后，根据100万贷款本金，利率略有上升。第一套房的月租比以往增加了6元，而第二套房的月租比以往增加了。加了15元。从城市结构看，二线城市的负担将相对增加，而三，四线城市的负担不会太明显，甚至不会减轻。
二套房利率相对变化大
根据国家银行间同业拆借中心的数据，2019年9月，全国贷款市场的1年期利率LPR为4.20％，比8月份的4.25％窄了5个基点，即4.25％。 0.05个百分点。
贷款市场5年期利率LPR为4.85％，与8月份的4.85％相同。当然，如果央行的5年基准利率为4.90％，则当前5年期利率LPR相对较低。
从房地产的角度来看，宜居研究院的数据显示，2019年10月，四个一线城市的第一套房的LPR抵押率为5.23％，较9月的5.21％略有上升。增加2bp。那是0.02个百分点。
同时，一线城市二线城市的LPR抵押率为5.61％，较9月份的5.58％略有上升，上升了3个基点，或0.03个百分点。
上海的抵押贷款利率变化最为明显，第一套房子的利率上升了5个基点，第二套房子的上升了6个基点。但是，实际上情况截然不同。
从这类抵押贷款利率数据可以看出两个特征。
第一、一线城市采用新的利率定价机制后，利率变动其实不大，只有微小的变动，进一步体现了利率稳定的导向。
第二、首套房和二套房的利率变动方面，二套房利率的变动幅度稍微更大一点。
本月，七个二线城市中第一套房的LPR按揭利率为5.67％，略高于9月份的5.64％。同时，二线城市第二套房的LPR抵押率为5.99％，较9月份的5.94％略有上升，上升了5个基点。苏州的首套房贷利率下降，较上月下降了8个基点，但总体仍处于6.05％的高位。
从这类抵押贷款利率数据可以看出两个特征。
第一、二线城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相对大。
第二、横向对比看，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。
在三三线和四线城市中，第一套房的LPR抵押率为5.59％，与9月份的5.64％（5个基点）或0.05％相比略有下降。同时，三个三，四线城市第二套房的LPR抵押贷款利率为5.83％，略低于9月份的5.88％（5个基点）或0.05个百分点。
随着LPR定价机制改革的推进，未来抵押贷款利率的定价方法和利率水平将发生变化，进而影响住房抵押贷款的成本，即每月还款额。基于前面14个城市的统计结果，以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算，进而观察LPR贷款利率下购房者的月供压力发生了什么变化。
从计算结果可以看出，在14个城市实行LPR贷款利率后，第一套房的月供给比以往增加了6元，而第二套房的月供给增加了15元。尽管价格略有上涨，但不会对买家造成太大干扰，或者可以忽略不计。从城市结构看，二线城市的负担将相对增加，而三，四线城市的负担不会太明显，甚至不会减轻。
引导资金更多流入实体经济
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，国庆长假后，全国住房按揭贷款市场执行了新的定价机制，LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向。而各地将基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地楼市情况和房地产金融情况，陆续落实地方性的LPR房贷政策。各大商业银行将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。
从测算中也可以看出，最新一期LPR利率的调整，并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。
东兴证券表示：结构性降息，意在稳房价稳预期。从2002年以来，不同期限贷款基准利率都是同步调整的。因此将这种结构性降息解读为稳房价稳预期，延续之前对房地产金融偏紧的调控思路。东兴证券认为今年5月以来房地产金融政策持续偏紧将引导资金更多流入实体经济。
此外由于按揭贷款额度不足，预计全国房贷利率仍将延续上行趋势。8月份全国首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷平均利率为5.78%，均已经连续3个月上行，东兴证券认为这一趋势或将会延续。主因房贷额度在上半年投放较多，下半年额度不足。分地区来看，不同城市房贷利率将受房贷供求和“一城一策”调控所决定。
从目前行业基本面来讲，也不支持对房地产金融宽松。受三四线城市较强支撑叠加低基数影响，8月房地产销售超预期。8月单月销售面积同比增长4.7%，为12个月来最高。8月单月的房地产开发投资同比增速10.5%，相较上个月上行2个百分点。累计开发投资同比增速10.5%，虽然有所下行但仍属较高水平。因此较扎实的基本面不支持大面积的宽松政策出台，无论是房地产金融政策还是以“限购限贷限售限签”为代表的行政政策。
降LPR和降息两工具比较：如果未来5年期LPR下行，对房贷利率的影响力度弱于降息。此处降息特指改革LPR形成机制之前的降低存贷款基准利率。从本质上讲，商业银行房贷利率定价是由自身资金成本、客户信用资质等因素决定。从资金成本角度，由于降息相比降LPR更有效的降低了银行负债端综合资金成本，故如果未来5年期LPR下行，对房贷利率的影响力度弱于降息。
中原地产首席分析师张大伟则表示，整体来看，LPR政策落地前后，各地银行房贷利率不会发生较大变化。目前，各地房贷利率基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年二季度有轻微波动，但80%以上城市依然维持在过去2年的最低利率。所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有明显上行。
（以上就是关于“[51问题平台查询]上海房贷便宜了！首套利率最低4.65%！房贷今日换锚”的全部内容。文章来源：配查查，本文地址：http://www.zhehuidb.com/news/gpzx/1712.html）